Управитель будинку з ОСББ – хто він?
28 вересня 2018 року, 00:09

Управитель будинку з ОСББ – хто він?

Розкриваємо зміст достатньо нової та незвичної в Україні професії (поки що) - управитель будинку. Що передбачає його діяльність, які виклики приховує та які результати очікуються - розбираємося в цьому матеріалі.

Управитель будинку з ОСББ – хто він?

Прийнявши рішення про створення ОСББ, як форму управління будинком, співвласники мають вибір: або господарювати далі самостійно, або найняти управителя.

Виникає питання: а чи не ускладнюємо ми собі життя? Створивши ОСББ, обравши голову правління, ревізійну комісію, маючи на підхваті ініціативну групу, чому б не працювати далі на повну, втілюючи в життя плани з комфортного і раціонального ведення господарства в будинку? Та, виявляється, не все так просто. Часто, маючи бажання, та не маючи досвіду, краще звернутися за допомогою до професіоналів і залучити до управління будинком обізнаного з таким видом діяльності спеціаліста - управителя. Ще однією вагомою причиною звернення до управителя є інформованість співвласників про його позитивний досвід успішного й недорогого обслуговування сусіднього ОСББ. Іноді краще передати управління спільним майном справжньому фахівцеві в галузі комунального господарства, не ризикувати довірою і грішми мешканців будинку.

З чого почати?

Для початку необхідно розібратися, хто такий управитель ОСББ, а саме: який у нього статус, в чому полягають його функції, яким вимогам він мусить відповідати.

Управитель ОСББ - це фізична особа – підприємець, яка, згідно договору з ОСББ, здійснює всі необхідні функції, пов’язані з управлінням спільним майном багатоквартирного будинку. На практиці управителем може бути будь-яка людина, наділена організаторськими та господарськими здібностями, здатна нести відповідальність за майно співвласників і утримувати його в належному стані. «Управитель» - не хобі, а основна робота для того, хто відважився займатися цією діяльністю, тому це має бути обмірковане і зважене рішення. Не зайвими будуть певні професійні навички. Тому часто управителями стають особи, обізнані з роботою у сфері комунального господарства. Це колишні працівники ЖЕКів, голови житлових кооперативів, бухгалтери комунальних структур, тощо. Та, навіть, колишні вчителі, військові у відставці, активні пенсіонери, можуть бути успішними управителями, бо здатні до самодисципліни, в змозі організувати мешканців і прагнуть досягти мети. Маючи необхідні важелі управляння, делеговані їм від ОСББ, такі керівники зобов’язані подбати про своєчасний ремонт, забезпечити порядок на прибудинковій території, задовольнити всі господарсько-побутові потреби співвласників. Правові відносини між ОСББ та управителем регламентуються нормами Закону України № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Закон про житлово-комунальні послуги

За Законом № 417-VIII та Законом України № 1875-IV «Про житлово-комунальні послуги» управитель надає співвласникам послуги з організації функціонування житлової багатоповерхівки. До переліку послуг, як правило, відносяться: забезпечення чистоти місць загального користування в середині будинку, догляд за прибудинковою територією, забезпечення санітарно-технічного сервісу, безперебійна робота внутрішніх інженерних мереж, належна робота ліфтів, тощо.

Залучити управителя до здійснення господарських функцій в ОСББ можна лише на основі рішення, прийнятого на загальних зборах членів ОСББ. Про це йдеться в Законі України № 2866-ІІІ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Можна повністю передати управління багатоповерхівкою управителю, а можна - частково. Це також залежить від рішення загальних зборів. Наступним кроком є підписання договору між двома сторонами: управителем та ОСББ. Мета такої угоди полягає в наданні послуг з управління багатоквартирним будинком. В тілі договору обов’язково узгоджуються питання, що стосуються переліку послуг, прав та обов’язків сторін, вартість послуг, термін дії. Без однозначної визначеності в цих питаннях договір вважатиметься не дійсним. Копії примірників договору управитель мусить надати всім співвласникам в ОСББ.

Також в Законі України № 2866-ІІІ є чіткі тлумачення того, що не тільки обрання управителя належить виключно до компетенції загальних зборів ОСББ. Відкликати управителя, затвердити або змінити умови договору – це все прерогатива загальних зборів. Правління ОСББ не може приймати такі рішення самостійно без узгодження із співвласниками.

Далі: за всіма законодавчими нормами управитель абсолютно підзвітний перед ОСББ у своїх рішеннях і діях. Підписавши договір, управителю надаються від ОСББ всі необхідні права й обов’язки для отримання, в подальшому, певного комплексу послуг, для забезпечення належних умови проживання в будинку. При цьому повноваження, за якими здійснювалося б управління власним майном, залишаються за ОСББ. Управитель ніяким чином не може впливати на узгоджені в статуті ОСББ правила експлуатації спільного майна будинку, користуватись цим майном у власних цілях, тощо. Подібні рішення є виключно в підпорядкуванні загальним зборам співвласників.

Залучивши управителя, діяльність ОСББ практично зводиться до контролю за його роботою, адже утримання будинку - це вже турбота управителя. Лишається ще ведення типової звітності і… все.

Співвласники за чи проти?

Виникає резонне питання: а чи не накладно буде співвласникам утримувати ці дві структури? Виявляється – ні. Управитель, обравши такий вид діяльності, має у своїй власності всі необхідні засоби й ресурси для виконання подібної роботи. Це і штат працівників або надійні підрядники, і необхідний реманент, і технічні засоби, тощо. Якщо ОСББ залучає управителя, то йому не доведеться на це все витрачатися. Управитель ОСББ здатен обслуговувати групу будинків (це кілька ОСББ). Логічно, що вартість робіт штатних працівників знижується тому, що вони працюють на кількох об’єктах. З іншого боку штат, власне, ОСББ суттєво зменшується, оскільки функції, які необхідно виконувати постійно, дуже обмежені. Для їх реалізації немає необхідності виділяти окреме приміщення, наприклад, а деякі завдання в ОСББ можуть виконуватися самі ж співвласники почергово за невелику плату або на громадських засадах.

Про єдиний реєстр управителів

То де той управитель, як його знайти, з чого почати пошук, щоб побачити й оцінити його роботу? На жаль, станом на сьогодні, єдиний реєстр управителів у стадії формування. В готовому вигляді його не існує. Проте, інформацію про ФОП, які здійснюють таку діяльність, можуть надати в підрозділах з питань житлово-комунального господарства органів місцевої влади. Ще один варіант – інформаційні сайти профільних асоціацій. І на останок: ніхто не відміняв «сарафанне радіо».

Насправді, не важко знайти управителя. Значно важче визначитися з ким саме ви готові укласти договір.

Якщо співвласники, в результаті обговорення, зійшлися на тому, що для ведення господарської роботи в ОСББ необхідно залучати управителя, то до його вибору необхідно віднестися дуже відповідально. І не тільки через те, що від діяльності управителя залежатимуть ваші зручність і комфорт проживання в будинку. Проблема ще й у тому, що в законодавстві України немає таких нормативно-правових актів, якими б передбачалися вимоги до організацій, які здійснюють функції управителя. Не існує свідоцтва, сертифіката чи будь-якого іншого документа, який би засвідчував, що певні СПД або ФОП володіють досвідом, ресурсами та вмінням, необхідними для управління ОСББ. Тому співвласникам обов’язково треба прискіпливо зауважити на те, чи дійсно фізособа, яка має намір управляти вашим будинком, розуміється на такого роду діяльності. Поцікавтеся, які ще багатоквартирні будинки обслуговує можливий управитель, розпитайте у мешканців тих будинків, чи задоволені вони якістю послуг, чи могли б рекомендувати свого управителя іншим. Лише після такого ретельного «дослідження» з позитивним результатом можна переходити до наступної стадії – укладання договору.

Управителі - фізичні особи

В Україні станом на сьогодні досить поширена практика найму управителів – фізичних осіб для ОСББ, їх навіть важко порахувати. Адже частими є випадки, коли голова ОСББ, управляючи власним будинком, робить це на стільки вміло і професійно, що мешканці сусідніх будівель звертаються до нього з проханням стати їхнім управителем.

Розповімо про один із багатьох прикладів такого вибору управителя, який стався у містечку Нетішин. Там головою правління ОСББ «Варшавська 7» обрали Наталю Добровольську. Вона мала досвід роботи в комунальному господарстві, оскільки сама - колишній працівник ЖЕКу. Добровольська зуміла настільки ефективно побудувала роботу свого ОСББ, що це оцінили навіть мешканці сусідніх будинків. І, з огляду на її діяльність та досвід, запросили до управляння ще одним ОСББ, «Курчатова 3», яке вона успішно очолює з 1-го березня цього року.

Як автоматизувати облік кількох будинків

А як ефективно і грамотно вести облік ОСББ, якщо управитель керує кількома ОСББ? Тут без надійних технічних рішень не обійтися. І допоможе в цьому сучасний інструмент для ефективного управління житловим господарством Мій Дім Online. Сервіс Мій Дім Online надає можливість: автоматизувати типові операції; забезпечити комплексний підхід до управління; 24 години на добу мати доступ до актуальної інформації. Сервіс незамінний в роботі бухгалтерії, керівника - управлінця і великий помічник для мешканців. Відвідавши сайт «Мій дім online», ознайомившись з демо-версією програми, кожен зможе оцінити корисність і потрібність цього сервісу.

Особливо необхідно наголосити: для бухгалтера, який веде облік кількох ОСББ, програма ОСББ це просто безальтернативний варіант. Адже необхідно врахувати все: особові рахунки співвласників; співпрацю з банками й платіжними терміналами; податки, пільги субсидії, тарифи, які постійно змінюються; врахувати поточні ремонти й зробити коригування нарахувань, тощо. І все це необхідно інтегрувати в систему 1С. Демо-версія дає уявлення того, як усе це можна застосувати в межах одного сервісу.

Тепер ми знаємо, хто такий управитель, як його знайти, як залучити до управління своїм ОСББ, які функції йому надати, а які – ні, і, навіть, за допомогою якого ресурсу він реалізовує свою діяльність. Вибір за малим – прийняти рішення. Але ця задача вже значно спростилася, оскільки обізнаний, значить озброєний.