Нова житлова політика України: що змінює законопроєкт №12377 і як це вплине на управління житлом

Нова житлова політика України: що змінює законопроєкт №12377 і як це вплине на управління житлом

Житлова сфера України тривалий час регулювалася нормативними актами, які були ухвалені ще за радянських часів або фрагментарно оновлювалися без комплексного підходу. У 2025 році держава зробила спробу змінити цю ситуацію — Верховна Рада України прийняла за основу законопроєкт №12377 «Про основні засади житлової політики».

Документ має стати фундаментом нової житлової політики України, орієнтованої на європейські стандарти, цифровізацію обліку житла та ефективне управління житловим фондом. Водночас він уже викликав активні дискусії серед експертів, органів місцевого самоврядування та правозахисників.

Розглянемо, що саме пропонує законопроєкт, які зміни він несе та на що варто звернути увагу управителям житла, ОСББ та громадам.

Мета законопроєкту: нові правила гри у житловій сфері

Згідно з пояснювальною запискою, основна мета законопроєкту №12377 — створити умови, за яких кожен громадянин зможе реалізувати своє право на житло:

  • шляхом оренди;

  • шляхом набуття житла у власність;

  • через державну або муніципальну підтримку.

Окремо наголошується на гармонізації житлової політики України зі стандартами Європейського Союзу та положеннями статті 47 Конституції України.

Структура житлового фонду: чітке розмежування

Законопроєкт уперше на рівні рамкового закону пропонує чітку класифікацію житлового фонду України:

  • приватний житловий фонд;

  • державний житловий фонд;

  • житловий фонд територіальних громад.

Державний і комунальний житлові фонди поділяються за цільовим призначенням на:

  • соціальне житло;

  • службове житло (яке не підлягає відчуженню).

Для управителів і органів місцевого самоврядування це означає посилення вимог до обліку, цільового використання та контролю житлових приміщень.

Єдина інформаційно-аналітична житлова система

Одна з ключових новел законопроєкту — створення Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи.

Це електронний реєстр, який має забезпечити:

  • облік житлового фонду;

  • зберігання інформації про житлові приміщення;

  • дані про осіб, які мають право на державну житлову підтримку;

  • прозорість розподілу соціального та службового житла.

Фактично йдеться про цифрову основу для ухвалення управлінських рішень у житловій сфері — аналог «єдиного вікна», без якого сучасне управління житлом уже неможливе.

Скасування Житлового кодексу: ключове джерело дискусій

Найбільш резонансною нормою законопроєкту є пропозиція визнати таким, що втратив чинність, Житловий кодекс України та Закон «Про приватизацію державного житлового фонду».

Експертні управління Верховної Ради та професійні спільноти звертають увагу на низку ризиків:

  • виникнення прогалин у правовому регулюванні;

  • відсутність детального опису прав і обов’язків мешканців;

  • невизначеність щодо виселення, користування житлом, експлуатації будинків;

  • можливе звуження вже існуючих житлових гарантій.

Комітет Верховної Ради рекомендував доопрацювати ці положення до другого читання, щоб уникнути правової невизначеності.

Соціальне та службове житло: що змінюється

Законопроєкт пропонує новий підхід до соціального житла — воно надається:

  • за договором оренди;

  • за доступною платою, залежно від доходу домогосподарства.

Водночас експерти звертають увагу, що Конституція України передбачає можливість безоплатного надання житла соціально незахищеним категоріям, що наразі не повністю відображено у проєкті.

Щодо службового житла — передбачається припинення права користування у разі завершення трудових відносин, що також викликає занепокоєння у контексті захисту працівників бюджетної сфери.

Нові виклики для громад та управителів житла

Запровадження нової житлової політики означає для громад:

  • необхідність точного та актуального обліку житлового фонду;

  • контроль за цільовим використанням житла;

  • прозорість рішень щодо розподілу приміщень;

  • підготовку до роботи з електронними реєстрами.

Для управителів багатоквартирних будинків і ОСББ це ще раз підкреслює важливість системного управління даними, фінансами та договорами в єдиному цифровому середовищі.

Висновок

Законопроєкт №12377 — це спроба закласти основу нової житлової політики України. Попри значну кількість зауважень і необхідність доопрацювання, напрямок руху очевидний: прозорість, цифровізація, відповідальне управління житловим фондом.

Саме тому вже сьогодні органам місцевого самоврядування, ОСББ та управителям варто готуватися до нових підходів в обліку та управлінні житлом — адже ефективна житлова політика починається з якісних даних та зрозумілих процесів.