Управління багатоквартирними будинками в різних країнах світу

В усіх розвинених країнах світу гостро стоїть питання якості управління багатоквартирними будинками, адже комфорт люблять усі. В процесі реформування житлово-комунальних господарств були створені державні або приватні керуючі компанії. Україна знаходиться на початку цього важливого шляху. Нам стало цікаво, які є особливості управління багатоквартирними будинками в різних країнах світу. Ділимося залюбки з вами цією інформацією.

Реформи ЖКГ

Існує три загальновідомі моделі реформування житлово-комунального господарства, виходячи з рівня участі держави в приватизації майна - англійська, німецька та французька. Більшості європейських країн притаманні саме ці моделі. 

Англійська модель реформування, яка діє в США і Великобританії, передбачає повну приватизацію житлово-комунальних об'єктів.

Німецька та Французька моделі управління передбачають поєднання окремої власності на квартиру разом зі спільною власністю на землю та основні конструкції будівлі. 

Досвід управління будинками інших країн

Національні організації квартиронаймачів і власників житла – практика, яка існує в США, Канаді, Новій Зеландії та у багатьох країнах Європи. Ці організації можуть бути масовими та наскрізними. Кожен будинок, незалежно від форми власності, має «контрактний комітет». Український аналог -  «будинковий комітет».  На рівні будинку існують локальні організації, які налагоджують комунікацію між співвласниками. Правила проживання визначені у Статуті організації. Якщо між власником і квартиронаймачем виник конфлікт, залучається юрист із союзу домовласників.

Великобританія. Усі об'єкти ЖКГ приватизовані. Діяльність підприємств, які надають житлово-комунальні послуги контролюється Департаментом регулювання водних послуг та управлінням газо- і електроенергетичних ринків. Крім цього, наприклад, в Англії та Уельсі послуги з водопостачання, каналізації можуть надаватися десятками приватних компаній.

США. У Сполучених Штатах Америки складна житлово-комунальна система з галузевою структурою.Так, інженерні мережі в будинку обслуговує одна компанія, лічильники тепла - друга, помпи на системах теплозабезпечення - третя, а бойлер - четверта. Для цього співвласникам потрібен управитель, який знається на підрядних роботах та розуміє переваги використання різних технологій, орієнтується в цінах та різних інструментах фінансування. Він виступає як консультант по цих питаннях.

Зростання вартості житла в Америці посприяло поступовому зменшенню кількість любителів приватних будинків і збільшенню житлових районів у передмістях (suburbs). Аналогом українського ОСББ у таких будинках є Home Owners Association. Проживаючи у США, не дивуйтеся, коли збори мешканців будинку будуть проходити не біля входу у будинок, що часто можна побачити в Україні, а у звичайній церкві. Чисто, просторо, затишно і атмосфера сприятлива для спокійної розмови. Позитив та оптимізм – те, чим сповнені більшість таких заходів. Головний акцент на зборах - цифри:

• ринкова вартість одного квадратного метра квартири у конкретному регіоні;
• тенденції коливання ціни;
• вартість оренди аналогічного житла тощо.

Голова правління не зосереджується на поточних розрахунках, озвучує основні загальні цифри: прихід усіх грошових коштів, видатки та залишок коштів у резерві на поточні потреби. 

Надання послуг обслуговуючими організаціями відбувається на підставі договору, де чітко до деталей зазначаються умови. Наприклад, якщо у вашому договорі зазначено вивезення та утилізація господарського сміття, то речі, викинуті власником, фотографуються та за них виставляється окремий рахунок.

Попри високу вартість оплати праці юристів, майже усі суперечки між мешканцями та ОСББ відбуваються саме за їх участі. Ця послуга оплачується із загальних коштів на утримання будинку. 

Німецька модель діє в Німеччині та Польщі. Відмінною рисою є приватизація підприємств в галузі ЖКГ. Проте велика частина власності залишається в розпорядженні місцевих органів самоврядування. У Федеративній Німеччині реформування ЖКГ базувалося на формуванні ринку послуг за принципом конкурентності. В основі реформи лежать трансформації, в першу чергу, органів муніципального управління. Зміни були обумовлені приватизацією будинків і передачею їх під контроль приватних компаній. Ті, у свою чергою, мали форму акціонерних товариств. Головними функціями таких приватних компаній є забезпечення надання житлово-комунальних послуг та управління відповідним фондом. Саме принцип конкурентності дає можливість громадянам отримувати послуги найвищої якості.

Попри демонополізацію, управляти майном можуть не всі управителі -  тільки професійно підготовлені. Зокрема, управитель в Німеччині повинен мати вищу освіту та кваліфікацію економіста, інженера або соціального працівника, повинен бути комунікабельним, вміти вести переговори та вирішувати конфлікти.

У Німеччині, як і в багатьох інших країнах участь в об’єднанні співвласників є обов’язковою. Крім того, за мешканцями закріплюється частина території спільного користування, за яку вони відповідають і про яку дбають.

Польща. Трансформації у сфері ЖКГ в Польщі почалися з реорганізації адміністративно-правової моделі управління. За короткий період був прийнятий ряд законодавчих актів стосовно приватизації житла. Протягом трьох років з моменту вступу в силу цих законів комунальні підприємства стали керуючими компаніями з різною формою власності. Така трансформація зменшила навантаження на органи влади та знизила витрати бюджетів різних рівнів. В результаті першого етапу введення реформи управління житловим фондом було передано новим суб'єктам господарювання: державним, муніципальним або приватним компаніям.

Багатоквартирні будинки у Польщі не здаються в експлуатацію без створення житлового товариства. Саме тому, купуючи чи успадковуючи нову квартиру, власник автоматично стає членом такого товариства. Управитель (або управляюча компанія) укладають відповідну угоду про управління майном, яке йому належить, не з кожним мешканцем, а з житловим товариством. Кошти для управління майном акумулюються на спеціальних рахунках (для поточних витрат і ремонтів). Вони надходять у вигляді регулярних та періодичних платежів мешканців.

Французька модель реформування властива Франції і Фінляндії. Модель передбачає приватизацію муніципалітетом об'єктів житлово-комунального комплексу. Муніципалітет має право здійснювати управління самостійно або передати повноваження приватним компаніям на підставі договору. Велика частина будинків у Франції, в тому числі багатоквартирних, була приватизована ще в кінці 90-х років ХХ століття.

ОСББ у Франції - це некомерційні організації, об'єднання власників об'єктів нерухомого майна або пайовиків, які здійснюють управління спільним майном. Вони використовують будь-яку корисну площу для власних потреб, не зачіпаючи інтереси сусідів.  

ЖКГ у Франції під управлінням адміністративно-територіальної одиниці наділена широким спектром повноважень: водопостачання, водовідведення, технічне обслуговування будинків, утилізація побутових відходів, дотримання всіх санітарно-гігієнічних норм. На чолі стоїть рада муніципалітету, термін дії повноважень якої становить 6 років.

Наприклад, у Монреалі існує декілька соціальних ступенів житла. Найнижчі із них - притулки - обслуговують муніципальні служби. Вони ж і є управителями. Наступний – соціальне житло для бідних. Це дотаційне житло, яке отримує кошти із бюджету безпосередньо на свій рахунок. Управління здійснюється управителем – джанітером. До його функцій входить розрахунок квартплати відповідно до рівня доходу сім’ї.

Приватні орендні будинки – наступна сходинка. Вони бувають трьох видів: дешевою орендою, звичайною та престижною. Такі будинки виглядають доглянутими й чистими. Усі витрати на обслуговування та управління покриваються коштом мешканців.  

Фінляндія теж має французьку модель управління. Для наочності, в Гельсінкі усіма об'єктами сфери володіє і управляє муніципалітет, але компанії, які надають послуги, можуть бути приватними. Фактор конкуренції між компаніями значно підвищує якість житлово-комунальних послуг. У громадян є можливість вибрати найбільш привабливу для себе керуючу компанію. У всіх містах Фінляндії діє одна система управління, що дозволяє ефективно управляти будинками на території всієї країни та при цьому мінімізувати витрати.

Компанії-управителі Фінляндії – квартирні акціонерні товариства, де членами є співвласники квартир. Це оператори з управління нерухомістю, які здійснюють щоденне операційне управління, відповідно до умов укладених договорів. Житлово-комунальні послуги надає експлуатаційна компанія. Ремонтно-будівельні роботи, прибирання території від снігу, охорона, вивезення сміття та інші аналогічні послуги виконуються або самою компанією, або іншими фірмами за окремими договорами. Про виконані роботи та витрачені кошти компанії звітують перед співвласниками щорічно.

Висновки

Глобальна приватизація і перерозподіл функцій управління об'єктами житлово-комунального комплексу дало поштовх до створення об'єднань співвласників нерухомого майна (багатоквартирних будинків). Метою створення такої структури є реалізація права власності на спільне майно, грамотне управління і раціональне використання коштів.

Створення ОСББ у світі також сприяло пошуку та організації нових форм надання комунальних послуг за участю приватних фірм. У багатьох країнах світу ця сфера стала нішею для активної підприємницької діяльності. Разом з тим, форма і спосіб організації управління майном нерозривно пов’язані з ментальними особливостями країни. Тому, щоб досягти бажаних результатів, кожен успішний чи не успішний досвід інших країн потрібно ретельно вивчати та адаптувати до наших реалій.