Если управляющий - коммунальное предприятие Мій Дім Online

На сегодняшний день в Украине действует три формы управления домом - ОСМД, самоуправление и через управляющего или управляющую компанию. Управляющими могут быть ОСМД, физические лица - предприниматели и коммунальные предприятия. Каждая из этих форм имеет свои преимущества и недостатки. Однако, чаще всего управляющим становится коммунальное предприятие (старый ЖЭК).

В Украине управление домом сводится к его содержанию и обслуживанию придомовых территорий. За долгие годы люди привыкли обращаться по любому вопросу относительно их квартиры в ЖЭК, а точнее - в управу. В подчинении мастера ЖЭКа есть соответствующий персонал: сантехники, электрики, уборщики. Так продолжалось десятилетиями. Но управа (мастер ЖЭКа) и управляющий многоквартирным домом - это не одно и то же. Как теперь происходит управление многоквартирным домом, если управляющий - коммунальное предприятие.

Управляющий - коммунальное предприятие: обязанности

Появление управляющего происходит исключительно на основании решения общего собрания совладельцев многоквартирного дома. Только они решают, кому передать в управление их дом. Функции и роли управляющих определены Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» и Законом Украины «О жилищно-коммунальных услугах», в редакции от 02.04.2020.

Управляющий многоквартирными домами - субъект хозяйственной деятельности (физическое или юридическое лицо), способный профессионально предоставлять услугу по управлению имуществом. Согласно законодательству, управляющий обязан:

должным образом содержать общее имущество и придомовую территорию, заключив с подрядчиками договора о выполнении работ и услуг;
принимать меры для обеспечения защиты общего имущества от противоправных посягательств;
обеспечить ведение и хранение технической документации должным образом;
информировать совладельцев дома о необходимости ремонта или замены коммуникаций, или иного имущества в доме;
заключать с поставщиками коммунальных услуг договора о предоставлении таких услуг;
выступать заказчиком на выполнение капитальных и текущих ремонтов;
обеспечивать и контролировать выполнение условий договоров;
обеспечивать функционирование любого общего имущества совладельцев многоквартирного дома;
принимать на счет плату, предназначенную для выполнения поставленных целей и задач;
обеспечить надлежащее ведение учета расходов в пределах каждого многоквартирного дома, по которому осуществляется управление;
предоставлять всю необходимую информацию на запросы совладельцев дома;
отчитываться перед совладельцами о расходах не реже 1 раза в год;
оказывать другие услуги, предусмотренные условиями договора на управление.

ЖЭК уже имеет в наличии ресурсную базу (специалисты, технику, опыт) для удовлетворения всех потребностей совладельцев (клиентов) в соответствии с законодательством. Поэтому коммунальному предприятию значительно проще стать управляющим многоквартирного дома.

Как организовать работу по управлению

Чтоб наладить работы по управлению многоквартирным домом коммунальное предприятие должно осуществить ряд действий:

заключить договор на управление с совладельцами;
провести инвентаризацию имущества и расчетов на дату заключения договоров;
открыть в банковском учреждении отдельные счета, на которые будет вноситься плата;
провести анализ коммуникаций и, совместно с совладельцами, определить перечень имущества, которое требует ремонта, реставрации или реконструкции;
определить перечень первоочередных мероприятий.

Но, наверное, самое главное - наладить коммуникацию с совладельцами имущества и обеспечить надлежащее ведение учета. Как правило, для этого используют специализированное программное обеспечение, которое позволяет упорядочить финансы, дает инструмент для общения и отчетности, автоматизирует рутинные процессы, высвобождая время для эффективного управления.

В действующем законодательстве выделено типовой перечень услуг по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий. Он позволяет грамотно сформировать смету по каждому дому индивидуально. К ним относятся:

уборка лестничных клеток, подвалов, технических и вспомогательных помещений, кровли и придомовой территории;
вывоз отходов;
освещение территории;
обслуживание лифтов и коммуникаций и тому подобное.

Этот перечень не является исчерпывающим и может быть дополнен в зависимости от потребностей в доме, ведь управление многоквартирным домом происходит за счет совладельцев.

Сертификация управляющего

Если решением общего собрания избрано коммунальное предприятие, то компания должна позаботиться о том, чтобы в его штате был специалист, который прошел профессиональную аттестацию на соответствие квалификационным требованиям профессии "Менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)". Для прохождения сертификации, кандидат должен предоставить специализированной компании:

Копию паспорта и идентификационного кода.
Копии диплома или иного документа об образовании.
Заявление.
Документ, подтверждающий общий стаж работы не менее 5 лет и не менее 2-х лет в сфере управления жильем или ЖКХ (например, копию трудовой книжки).
Другие документы, подтверждающие наличие опыта или образование.

После прохождения учебных курсов и испытаний, выдается сертификат, номер которого вносится в реестр управителей. С 2020 году такая аттестация обязательна. Информация о коммунальном предприятии и наличие в нем сертифицированных специалистов есть в соответствующем реестре.

Постановлением Правительства №1010 «Некоторые вопросы профессиональной аттестации по профессии «Менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)» утвержден «Порядок осуществления профессиональной аттестации по профессии «Менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)». Реестр аккредитованных компаний, которые имеют право выдавать сертификат управляющим можно найти по ссылке.

Отчетность управителя

Коммунальное предприятие, как и любой управляющий, обязан отчитываться перед совладельцами не менее одного раза в год. До недавнего времени, коммунальное предприятие определялось органом управления многоквартирным домом решением местного совета, перед которым и отчитывалось. Мнение совладельцев дома не учитывалась. Изменить они ничего не могли. Сейчас именно совладельцы определяют управляющего, выбирают необходимые услуги и подписывают договор с ним. Вот и отчитываться за каждую услугу приходится уже перед ними. В договоре на управление, по требованию совладельцев, могут быть прописаны и другие сроки, чем определены законом. Кроме того, если управляющий не выполняет свои обязанности, совладельцы на общем собрании вправе принять решение о расторжении с ним договора и привлечении другого управляющего.

В случае прекращения действия договора, коммунальное предприятие не имеет права на получение платы за такую услугу. На следующий день после окончания действия договора дня компания обязана передать новому управляющему дом. В случае не избрания управляющего, дом передается уполномоченному лицу, определенному совладельцами протокольно. Вместе с домом, коммунальное предприятие передает:

техническую документацию, в порядке, предусмотренном нормативными документами;
отчет о предоставленных услугах и выполненных работах по ремонту и обслуживанию коммуникаций, конструкций и инженерных систем за последние три года;
отчет о технических неисправностях, авариях по каждой конструкции и инженерной коммуникации;
бухгалтерскую отчетность и данные по учету доходов и расходов за последние три года;
другую документацию и имущество, согласно протокольного решения совладельцев.

Остаток средств, который находится на счетах в день прекращения действия договора по управлению, должен быть возвращен совладельцам дома в пропорциональном размере.

Заставить правильно работать управляющего и, конечно, отчитываться - под силу только совладельцам дома. Их неравнодушие и требование внедрять современные технологические решения для управления - единственный путь к комфортной жизни.

Современные технологии для управления домом

Одним из важных факторов, который способствует эффективному управлению, является использование современных технологий, в частности ИТ программ для автоматизации бизнес-процессов. Автоматизация позволяет:

облегчить работу с обработкой информации;
сократить время на выполнение расчетов и формирование документации;
сэкономить время на поиск информации и документов;
сохранить нужную базу данных;
уменьшить количество ошибок, возникающих в результате ручной обработки данных;
защитить конфиденциальную информацию;
улучшить процесс обработки заявок совладельцев;
быстро донести актуальную информацию до потребителя;
значительно сократить количество печатных документов;
повысить производительность работы коммунального предприятия.

Так компания работает с одной базой данных. Ее сотрудники не тратят время на поиск информации и обмен ею вручную. Они могут сосредоточиться на выполнении ключевых задач. Например, облачный сервис для учета «Мой Дом Online» позволяет автоматизировать абонентский учет, разнесение оплат жителей, формирование квитанций и необходимой отчетности. Можно назначить различные уровни доступа к информации для изменения или просмотра данных. Совладельцы и жильцы дома получают доступ к индивидуальным кабинетам для передачи показаний счетчиков, оплаты за коммунальные услуги, формирования заявок.

К выбору управляющего нужно отнестись очень серьезно. Как его выбрать и на что обращать внимание - об этом мы поговорим в наших следующих статьях.