Якщо управитель – комунальне підприємство

Станом на сьогодні в Україні діє три форми управління будинком - ОСББ, самоуправління та через управителя або управляючу компанію. Управителями можуть бути ОСББ, фізичні особи – підприємці та комунальні підприємства. Кожна з цих форм має свої переваги і недоліки. Однак, найчастіше управителем стає комунальне підприємство (старий ЖЕК). 

В Україні управління будинком зводиться до його утримання та обслуговування прибудинкових територій. За довгі роки люди звикли звертатися з будь-якого питання стосовно їхньої квартири до ЖЕКу, а точніше – до управи. В підпорядкуванні майстра ЖЕКу є відповідний персонал: сантехніки, електрики, прибиральники. Так було десятиліттями. Але управа (майстер ЖЕКу) та управитель багатоквартирного будинку – це не одне і те ж. Як тепер відбувається управління багатоквартирним будинком, якщо управитель — комунальне підприємство. 

Управитель - комунальне підприємство: обов’язки

Поява управителя відбувається, виключно, на підставі рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку. Тільки вони вирішують, кому передати в управління їх будинком. Функції та ролі управителів багатоквартирних будинків визначені Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та Законом України «Про житлово-комунальні послуги», в редакції від 02.04.2020. 

Управитель багатоквартирними будинками – суб’єкт господарської діяльності (фізична або юридична особа), професійно здатний надавати послугу з управління майном. Відповідно до законодавства, управитель зобов’язаний:

• належно утримувати спільне майно та прибудинкову територію шляхом укладення з підрядниками договорів про виконання робіт та надання послуг;
• вживати заходів для забезпечення захисту спільного майна від протиправних посягань;
• забезпечити належним чином ведення та зберігання технічної документації;
• інформувати співвласників будинку про необхідність ремонту чи заміни комунікацій або іншого майна у будинку;
• укладати з надавачами комунальних послуг договори про надання таких послуг;
• виступати замовником на виконання капітальних та поточних ремонтів;
• забезпечувати та контролювати виконання умов договорів;
• забезпечувати функціонування будь-якого спільного майна співвласників багатоквартирного будинку;
• приймати на рахунок плату, призначену на виконання поставленої мети та завдань;
• забезпечити належне ведення обліку витрат у межах кожного багатоквартирного будинку, за яким здійснюється управління;
• надавати усю необхідну інформацію на запити співвласників будинку;
• звітувати перед співвласниками про витрати не рідше 1 разу на рік;
• надавати інші послуги, передбачені умовами договору на управління.

ЖЕК вже має у наявності ресурсну базу  (фахівці, техніку, досвід) для задоволення всіх потреб співвласників (клієнтів) відповідно до законодавства. То ж стати управителем багатоквартирного будинку комунальному підприємству значно простіше.   

Як організувати роботу з управління

Для налагодження роботи з управління багатоквартирним будинком комунальне підприємство має здійснити ряд дій:

• укласти договір на управління зі співвласниками;
• провести інвентаризацію майна та розрахунків станом на дату укладення договорів;
• відкрити в банківській установі окремі рахунки, на які буде вноситися плата;
• провести аналіз комунікацій та, спільно зі співвласниками, визначити перелік майна, яке потребує ремонту, реставрації чи реконструкції;
• визначити перелік першочергових заходів.

Та, напевно, найголовніше – налагодити комунікацію зі співвласниками майна та забезпечити належне ведення обліку. Як правило, для цього використовують спеціалізоване програмне забезпечення, яке дозволяє навести лад у фінансах, дає інструмент для спілкування та звітності, автоматизує рутинні процеси, вивільняючи час для ефективного управління.

У чинному законодавстві виділено типовий перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. Він дозволяє грамотно сформувати кошторис за кожним будинком індивідуально. До них належать:

• прибирання сходових кліток, підвалів, технічних та допоміжних приміщень, покрівлі та прибудинкової території;
• вивезення відходів;
• освітлення території;
• обслуговування ліфтів та комунікацій тощо.

Цей перелік не є вичерпним і може бути доповнений, залежно від потреб в будинку, адже управління багатоквартирним будинком відбувається коштом співвласників. 

Сертифікація управителя

Якщо рішенням загальних зборів обрано комунальне підприємство, то компанія має подбати про те, щоб у його штаті був фахівець, який пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії "Менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)". Для проходження сертифікації, кандидат має надати спеціалізованій компанії:

1. Копію паспорта та ідентифікаційного коду.
2. Копії диплому або іншого документу про освіту.
3. Заяву.
4. Документ, що підтверджує загальний стаж роботи не менше 5-ти років і не менше 2-х років у сфері управління житлом або ЖКГ (наприклад, копію трудової книжки).
5. Інші документи, які підтверджують наявність досвіду або освіту.

Після проходження навчальних курсів та випробувань, особа отримує сертифікат, номер якого вноситься до реєстру. У 2020 році така атестація обов’язкова. Інформація про комунальне підприємство та наявність у ньому сертифікованих фахівців є у відповідному реєстрі.

Постановою Уряду №1010 «Деякі питання професійної атестації за професією «менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)» затверджено «Порядок здійснення професійної атестації за професією «Менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)». Реєстр акредитованих компаній, які мають право видавати сертифікат управителям можна знайти за посиланням.

Звітування управителя

Комунальне підприємство, як і будь-який управитель, зобов’язаний звітувати перед співвласниками не менше одного разу на рік. Донедавна, комунальне підприємство визначалося органом управління багатоквартирним будинком рішенням місцевої ради, перед якою і звітувало. Думка співвласників будинку не враховувалася. Змінити вони нічого не могли. Зараз саме співвласники визначають управителя, обирають необхідні послуги та підписують договір з управителем. То ж і звітувати за кожну послугу доводиться вже перед ними. У договорі на управління, на вимогу співвласників, можуть бути прописані й інші терміни, ніж визначені законом. Крім того, якщо управитель не виконує свої обов’язки, співвласники на загальних зборах мають право прийняти рішення про розірвання з ним договору та залучення іншого управителя.

У разі припинення дії договору, комунальне підприємство не має права на отримання плати за таку послугу. Наступного після закінчення дії договору дня компанія зобов’язана передати новому управителю будинок. У разі необрання управителя, будинок передається уповноваженій особі, визначеній співвласниками протокольно. Разом із будинком, комунальне підприємство передає:

• технічну документацію, у порядку, передбаченому нормативними документами;
• звіт про надані послуги та виконані роботи щодо ремонту та обслуговування комунікацій, конструкцій та інженерних систем за останні три роки;
• звіт про технічні несправності, аварії за кожною конструкцією та інженерною комунікацією;
• бухгалтерську звітність та дані щодо обліку доходів і витрат за останні три роки;
• іншу документацію та майно, відповідно до протокольного рішення співвласників.

Залишок коштів, який є на рахунках на день припинення дії договору з управління має бути повернено співвласникам будинку у пропорційному розмірі.

Змусити правильно працювати управителя і, звичайно, звітувати - під силу тільки співвласникам будинку. Їхня небайдужість та вимога впроваджувати сучасні технологічні рішення для управління – єдиний шлях до комфортного життя.

Сучасні технології для управління будинком 

Одним з важливих факторів, який сприяє ефективному управлінню, є залучення сучасних технологій, зокрема ІТ програм для автоматизації бізнес-процесів. Автоматизація дозволяє:

• полегшити роботу з обробкою інформації;
• скоротити час на виконання розрахунків та формування документації;
• зекономити час на пошук інформації та документів;
• зберегти потрібну базу даних;
• зменшити кількість помилок, що виникають внаслідок ручної обробки даних;
• захистити конфіденційну інформацію;
• покращити процес оброблення заявок співвласників;
• швидко донести актуальну інформацію до споживача;
• значно скоротити кількість друкованих документів;
• підвищити продуктивність роботи комунального підприємства.

Так компанія працює з однією базою даних. Її співробітники не витрачають час на пошук інформації та обмін нею вручну. Вони можуть зосередитись на виконанні ключових завдань. Наприклад, хмарний сервіс для обліку «Мій Дім Online» дозволяє автоматизувати абонентський облік, рознесення оплат мешканців, формування квитанцій та необхідної звітності. Можна призначити різні рівні доступу до інформації для зміни або перегляду даних. Співвласники та мешканці будинку отримують доступ до індивідуальних кабінетів для передачі показників лічильників, оплати за комунальні послуги, формування заявок тощо.

То ж до вибору управителя потрібно поставитись дуже серйозно. Як його вибрати та на що звертати увагу - про це ми поговоримо в наших наступних статтях.