Какие договора ожидают ОСМД согласно Закону №2189-VIII «О жилищно-коммунальных услугах»?
В Украине активно внедряются новые формы хозяйствования в жилищно-коммунальной сфере (ОСМД, управляющие компании и т.д.). Существующая законодательная база уже не могла справиться со всеми вызовами, которые порождает новая форма. Поэтому фундаментальные изменения в коммунальном законодательстве стали крайне необходимыми, а реформы в ЖКХ - актуальными настолько, что затронут каждого из нас.
В чем заключаются изменения? О чем следует знать? И главное: хорошо это или плохо?
Что нового в коммунальном законодательстве?
Закон № 2189-VIII "О жилищно-коммунальных услугах», принятый 01.05.2019 года положил начало внедрению реформы ЖКХ в Украине. Согласно документу обновлено классификацию жилищно-коммунальных услуг, согласовано несколько моделей договорных отношений, введены требования к надлежащему исполнению договора, изменены подходы к формированию тарифов.
В новом законе говорится, что каждый владелец жилья в Украине должен определиться с формой управления домом и моделью договоров на жилищно-коммунальные услуги. Сделать это необходимо до 01.05.2020г. Только после согласования новых договорных отношений возможна практическая реализация нововведений. То есть, Законом отведено год на принятие решения. Времени осталось совсем немного.
Особенностью этих нововведений и есть новые договора, регламентирующие отношения между исполнителями коммунальных услуг, управляющим и совладельцами в многоквартирных домах (потребителями).
Новые договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг: сущность и преимущества
На сегодня практически все владельцы квартир имеют заключенные договора с поставщиками коммунальных услуг, по которым получают определенные коммунальные блага и платят по счетам. Для чего заключать новые договора?
Все просто: необходимо обновить форму отношений, учитывая все недостатки предыдущих и пожелания на будущее. Систематизировать и упорядочить предоставление и получение жилищно-коммунальных услуг становится возможным благодаря четкому определению субъектов правоотношений. По Закону «О ЖКУ» участниками правоотношений являются: потребитель, управляющий и исполнитель. Даны конкретные определения, кого из поставщиков можно считать исполнителем. Компания, которая не соответствует критериям, не может быть стороной процесса.
Новый договор, согласно Закону, регламентирует отношения между потребителем, управляющим и исполнителем, где каждый имеет определенные права и обязанности, которые должен неукоснительно выполнять. За невыполнение обязанностей наступает ответственность, которая также прописана в договоре. По согласованию с совладельцами, Договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом может наделить управляющего дополнительными правами и обязательствами, кроме определенных в Законе.
Отдельным разделом в новом договоре прописан порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг. Договор обязывает потребителя осуществлять оплату ежемесячно, по договоренности - авансовыми платежами. Еще один важный нюанс, лицо, которое зарегистрировано или проживает вместе с потребителем, несет солидарную ответственность за оплату коммуналки.
Цены и тарифы на жилищно-коммунальные услуги, кроме регулируемых, которые утверждаются государственными или местными органами власти, устанавливаются по договоренности сторон. А цены за услуги по управлению - закреплены специальным договором, заключенным между потребителем и управляющим. В нем также подробно прописаны расходы на содержание дома и прилегающей территории, определенное вознаграждение управляющему.
В новом договоре не игнорируется применения социальных нормативов. Все граждане, которые по закону имеют право на получение льгот или субсидий, будут пользоваться таким правом и в дальнейшем, после подписания нового документа.
До заключения договора происходит коммуникация сторон. Осуществляется это следующим образом: после ознакомления с проектом договора потребитель предоставляет исполнителю свои замечания или предложения (новый проект договора). Если в 30-дневный срок исполнитель никак не отреагирует, то договор будет заключен на основе проекта, предоставленного потребителем. Если же исполнитель будет иметь весомые возражения, то должен определить их в протоколе разногласий, который предоставляется потребителю. До устранения всех спорных вопросов документ не может быть подписан. Договор заключается сроком на год с возможностью внесения изменений, в том числе на цены услуг.
Только после того, как потребитель, исполнитель и управляющий убедились, что в новом договоре четко прописаны перечень услуг и требования к их качеству, права и обязанности сторон, цены и порядок оплаты - договор подписывается. С этого момента наступает ответственность сторон за нарушение условий договора. Потребитель должен платить за полученные услуги, иначе - пеня. Не та, о которой много говорили раньше, но не назначали, а реальная, которая зависит от суммы задолженности. Для управляющего и исполнителя - некачественно предоставленные услуги или необоснованная смена в тарифах могут обернуться в судебную волокиту и немалые штрафы.
Отказаться и не подписать договор вообще - не получится. В многоквартирном доме услуга предоставляется и должна быть оплачена. Каждый потребитель должен оплатить свою долю. Но если совладельцы не определились по модели договорных отношений или с ценами исполнителя на определенные услуги, то с такими потребителями после 01.05.2020г. будут заключены индивидуальные договора с учетом особенностей, изложенных в ст.14 Закона «О ЖКУ». В таком случае поставщик обязан обеспечить услугу только на вводе в дом, дальше - не его ответственностью. Однако потребителю придется платить за предоставленное в полном объеме, независимо от качества
Что имеем в итоге? Новым договором утверждены правила игры на поле жилищно-коммунального жизни страны. Учтены интересы и пожелания всех сторон. Потребитель - весомый участник процесса, а не послушный исполнитель всех требований поставщика. Исполнитель и управитель многоквартирного дома - получают существенные рычаги влияния на недобросовестного потребителя, однако должны сделать все от них зависящее, чтобы жизнь совладельцев была комфортной. От игры по правилам выигрывают все.
Управляющий, как субъект договорных отношений
Однозначно новым в предлагаемом документе является тот факт, что управляющий выступает еще одним субъектом в правоотношениях между потребителем и исполнителем. Указано: кто может оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, требования к этому лицу, какие услуг должны предоставляться, порядок их выполнения, прописана процедура передачи своих обязательств в случае их прекращения.
Функции управления в многоквартирном доме может осуществлять юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель, который успешно прошел профессиональную аттестацию по специальности «менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)» и соответствует всем критериям, которые выдвигает аттестационная комиссия. Порядок осуществления такой аттестации устанавливается Кабинетом Министров Украины.
Деятельность управляющего регламентирует Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Согласно этому закону совладельцы и управляющий заключают Договор по управлению многоквартирным домом, по которому и осуществляются все необходимые функции по управлению общим имуществом многоквартирного дома. В документе тщательно прописаны права и обязанности управляющего, перечень услуг и их стоимость, виды работ, смету работ, вознаграждение и т.д.
Договор на управление составляется сроком на один год с возможностью пролонгации. Если управляющий не выполняет своих обязательств или выполняет их ненадлежащим образом, то совладельцы имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор с таким менеджером. Далее происходит процедура передачи дел: управляющий обязан не позднее даты прекращения действия договора передать новому управляющему или уполномоченному лицу всю техническую документацию, список выполненных работ, информацию об аварийных ситуациях и технических неисправностях, данные бухгалтерского учета доходов и расходов за три последних года, имущество, которое находится в совместной собственности жильцов дома.
Модели договорных отношений: какие могут быть договора на предоставление жилищно-коммунальных услуг
Законом «О жилищно-коммунальных услугах» предполагается, что к 01.05.2020г. каждый из нас, владельцев квартир, должен заключить новый Договор на жилищно-коммунальные услуги, предварительно определившись с моделью договорных отношений. Остановимся подробнее на том, какие существуют модели, в чем суть и преимущество каждой из них
В законе говорится о трех моделях договорных отношений:
- индивидуальный договор,
- коллективный договор,
- договор с коллективным потребителем.
Индивидуальный договор
Индивидуальный договор заключается непосредственно между потребителем и исполнителем, то есть, между совладельцем и поставщиком. В таком договоре абонплата и плата за услугу регулируются уполномоченными на это органами власти, а вот стоимость за обслуживание сети определяется по договоренности сторон, поскольку является величиной рыночной. Такой вариант договора предусматривает наличие трех составляющих в платежке:
- плату за услугу,
- абонплату,
- плату за обслуживание сети.
Эта модель договора может оказаться немного дороже, чем две другие. Но, поскольку сети обслуживаются самым поставщиком, то он несет ответственность и за качество услуги в доме. При таких условиях потребитель гарантированно получит качественную услугу.
Коллективный договор
Коллективный договор заключается от имени совладельцев уполномоченным на такие действия лицом (юридическим или физическим). Это может быть управляющий, председатель правления ОСМД или ЖСК и тому подобное. В его обязанности входит:
- распределения показателей счетчиков между совладельцами,
- ведения учета оплат,
- перечисление средств за коммунальные услуги,
- передача информации поставщика услуг о должниках.
Для перечисления средств уполномоченное лицо обязано открыть банковский счет со специальным режимом использования, деньги с которого могут идти только по конкретному назначению: оплата жилищно-коммунальных услуг.
Передача данных поставщику о неплательщиках - особенно важная функция уполномоченного лица. По закону, если предоставление информации будет осуществлено в 10-ти дневный срок со дня получения запроса, то все проблемы с должником поставщик решает самостоятельно, не привлекая к этому процессу ни управляющего, ни ОСМД или ЖСК.
При выполнении всех работ в новом договоре определяется вознаграждение уполномоченному лицу, которая согласовывается с совладельцами дома.
Выбирая коллективный вариант договора, совладельцы платят поставщику только за потребленный объем. Поэтому такая модель договорных отношений выгодна для услуг, которые рассчитываются по данным общедомовых счетчиков (тепло, вода). Далее уполномоченный самостоятельно распределяет объем потребленного. Контроль процесса распределения, а следовательно понимание, каковы фактические расходы за потребленные коммунальные блага - это основное преимущество коллективного договора.
Отдельным вопросом для совладельцев останется обслуживание внутридомовых сетей: этим будет заниматься управляющий, ОСМД или кто-то другой?
Договор с коллективным потребителем
Договор с коллективным потребителем - удачный вариант для тех объединений совладельцев многоквартирных домов, где удалось ввести и поддерживать высокий уровень платежной дисциплины. Ведь ОСМД, выбрав такую модель договорных отношений, действует от собственного имени и берет на себя ответственность за своевременность оплат. В случае возникновения задолженностей именно в ОСМД будут применяться санкции и борьба с должниками - это головная боль правления ОСМД. Стоит понимать, что без достаточного резервного фонда, когда ОСМД в состоянии вовремя оплачивать коммунальные услуги, даже если не все совладельцы являются добросовестными плательщиками, такой вариант выбирать рискованно.
Однако, есть и преимущества: по такому договору совладельцы платят только за потребленные объемы. А борьба с недобросовестными плательщиками часто является более эффективной в случае, когда должник несет ответственность перед своим объединением, по сути - перед своим соседом. ОСМД самостоятельно выбирает варианты влияния на своего должника.
По Закону, потребители одного и того же дома могут выбирать различные варианты договоров для различных видов услуг. Однако на одну коммунальную услугу избирается только один вариант договора в доме. Например, если принято решение о заключении индивидуальных договоров, то касаться это всех без исключения совладельцев дома.
Мой Дом Online в системе новых договорных отношений
В значительной степени гармонизировать процесс перехода на новые договорные отношения поможет программа Мой Дом Online. Преимущества автоматизированного учета особенно актуальны, ведь откорректировав раз входные данные, согласно выбранной модели договора, на выходе получим эффективный и грамотный учет. Возможность внесения корректировок, согласно изменениям законодательства и новых тарифов, обеспечит прозрачность начислений. Можно значительно упростить работу бухгалтера, если, например, вознаграждение управляющего и его команды включить в стоимость тарифа.
Мой Дом Online - это качественный инструмент, который способен настроить рабочие процессы организации, обеспечить их быстрое выполнение, помогает наладить коммуникацию. При любых изменениях законодательства сервис способен настроить работу таким образом, чтобы оставаться надежным партнером руководителю организации, бухгалтеру, а для жителя - большим помощником.
Итак, отвечаем на вопрос: почему дата 01.05.2020г. так важна для каждого владельца квартир? Определившись с формой управления своего дома и выбрав модель договора на предоставление жилищно-коммунальных услуг, потребители гарантированно получат безопасность и комфорт в своих квартирах. Ведь Законом «О ЖКУ» гарантирована взаимная ответственность, а трехсторонние договора (чего не было раньше) обеспечат выполнение своих обязанностей и потребителем, и поставщиком, и управляющим. Четко прописанные правила игры лишат нечестных игроков средств манипуляций, а у добросовестных исполнителей будут тепло и свет в домах, регулярные оплаты на своих счетах, честно заработанное вознаграждение за выполненную работу.
