Які договори очікують ОСББ згідно з Законом №2189-VIII «Про житлово-комунальні послуги»?

В Україні активно запроваджуються нові форми господарювання в житлово-комунальній сфері (ОСББ, управляючі, керуючі компанії, тощо). Існуюча законодавча база вже не могла впоратися з усіма викликами, які породжує нова форма. Тому фундаментальні зміни в комунальному законодавстві стали конче необхідними, а реформи в ЖКГ – актуальними настільки, що зачеплять кожного з нас.

В чому полягають зміни? Про що варто знати? І головне: добре це чи погано?

Що нового в комунальному законодавстві? 

Закон № 2189-VIII «Про житлово-комунальні послуги», прийнятий 01.05.2019р., поклав початок запровадженню реформи ЖКГ в Україні. Згідно документа оновлено класифікацію житлово-комунальних послуг, узгоджено кілька моделей договірних відносин, запроваджено вимоги для належного виконання договору, змінено підходи до формування тарифів.

В новому законі йдеться, що кожен власник житла в Україні має визначитися з формою управління будинком та моделлю договорів на житлово-комунальні послуги. Зробити це необхідно до 01.05.2020р. Тільки після узгодження нових договірних відносин можлива практична реалізація нововведень. Тобто, Законом відведено рік на прийняття рішення. Часу залишилось зовсім не багато. 

Особливістю цих нововведень і є нові договори, які регламентуватимуть відносини між виконавцями комунальних послуг, управителем та співвласниками в багатоквартирних будинках (споживачами).
 

Нові договори про надання житлово-комунальних послуг: суть і переваги

На сьогодні практично всі власники помешкань мають укладені договори з постачальниками комунальних послуг, за якими отримують певні комунальні блага та сплачують по рахунках. Для чого укладати нові договори?

Все просто: необхідно оновити форму відносин, врахувавши всі недоліки попередніх й побажання на майбутнє. Систематизувати та впорядкувати надання та отримання житлово-комунальних послуг стає можливим завдяки чіткому визначенню суб’єктів правовідносин. За Законом «Про ЖКП» учасниками правовідносин є: споживач, управитель та виконавець. Надані конкретні визначення, кого із постачальників можна вважати виконавцем. Компанія, яка не відповідає критеріям, не може бути стороною процесу.

Новий договір, згідно з Законом, регламентує відносини між споживачем, управителем та виконавцем, де кожен має визначені права та обов’язки, які мусить неухильно виконувати. За невиконання обов’язків наступає відповідальність, яка також прописана в договорі. За погодженням із співвласниками, Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком може наділити управителя додатковими правами та зобов’язаннями, крім тих, які визначені в Законі

Окремим розділом в новому договорі прописаний порядок оплати житлово-комунальних послуг. Договір зобов’язує споживача здійснювати оплату щомісячно, за домовленістю – авансовими платежами. Ще один важливий нюанс, особа, яка зареєстрована або проживає разом із споживачем, несе солідарну відповідальність за оплату комуналки.

Ціни та тарифи за житлово-комунальні послуги, крім регульованих, які затверджуються державними чи місцевими органами влади, встановлюються за домовленістю сторін. А ціни за послуги з управління - закріплені спеціальним договором, укладеним між споживачем та управителем. В ньому також детально прописані витрати на утримання будинку та прилеглої території, визначена винагорода управителю.

В новому договорі не ігнорується застосування соціальних нормативів. Усі громадяни, які за законом мають право на отримання пільг чи субсидій, користуватимуться таким правом і надалі, після підписання нового документа.

До укладання договору відбувається комунікація сторін. Здійснюється це наступним чином: після ознайомлення з проектом договору споживач надає виконавцю свої зауваження чи пропозиції (новий проект договору). Якщо в 30-денний термін виконавець ніяк не відреагує, то договір буде укладено на основі проекту, наданого споживачем. Якщо ж виконавець матиме вагомі заперечення, то мусить визначити їх у протоколі розбіжностей, який надається споживачеві. До усунення всіх спірних питань документ не може бути підписаний. Договір укладається строком на рік з можливістю внесення змін, в тому числі на ціни послуг.

Тільки після того, як споживач, виконавець та управитель переконалися, що в новому договорі чітко прописані перелік послуг та вимоги до їх якості, права та обов’язки сторін, ціни й порядок оплати – договір підписується. З цього моменту наступає відповідальність сторін за порушення умов договору. Споживач мусить сплачувати за отримані послуги, інакше - пеня. Не та, про яку багато говорили раніше, але не призначали, а реальна, яка залежить від суми заборгованості. Для управителя й виконавця - неякісно надані послуги чи необґрунтована зміна в тарифах можуть обернутися в судову тяганину та чималі штрафи.

Відмовитися і не підписати договір взагалі - не вийде. В багатоквартирному будинку послуга надається і має бути оплаченою. Кожен споживач має сплатити свою частку. Та якщо співвласники не визначилися з моделлю договірних відносин чи з цінами виконавця на певні послуги, то з такими споживачами після 01.05.2020р. будуть укладені індивідуальні договори з урахуванням особливостей, викладених в ст.14 Закону «Про ЖКП». В такому випадку надавач зобов’язаний забезпечити послугу тільки на вводі в будинок, що далі – не є його відповідальністю. Однак споживачу доведеться сплачувати за надане в повному обсязі, незалежно від якості.

Що маємо в результаті? Новим договором затверджені правила гри на полі житлово-комунального життя країни. Враховані інтереси і побажання всіх сторін. Споживач – вагомий учасник процесу, а не слухняний виконавець усіх вимог постачальника. Виконавець та менеджер багатоквартирного будинку – отримують суттєві важелі впливу на несумлінного споживача, однак мають зробити все від них залежне, щоб життя співвласників було комфортним. Від гри за правилами виграють усі.

Управитель, як суб’єкт договірних відносин

Однозначно новим в запропонованому документі є той факт, що управитель виступає ще одним суб’єктом у правовідносинах між споживачем та виконавцем. Вказано: хто може надавати послуги з управління багатоквартирним будинком, які вимоги до цієї особи, які послуг мають надаватися, порядок їх виконання, прописана процедура передачі своїх зобов’язань в разі їх припинення.

Функції управління в багатоквартирному будинку може здійснювати юридична особа або фізична особа-підприємець, яка успішно пройшла професійну атестацію за фахом «менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)» та відповідає усім критеріям, які висуває атестаційна комісія. Порядок здійснення такої атестації встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Діяльність управителя регламентує Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку». Згідно цього закону співвласники й управитель укладають Договір з управління багатоквартирним будинком, за яким і здійснюються всі необхідні функції з управління спільним майном багатоквартирного будинку. В документі ретельно прописані права та обов’язки управителя, перелік послуг та їх вартість, види робіт, кошторис робіт, винагорода, тощо

Договір з управління складається строком на один рік з можливістю пролонгації. Якщо управитель не виконує своїх зобов’язань або виконує їх не належним чином, то співвласники мають право в односторонньому порядку розірвати договір з таким менеджером. Далі відбувається процедура передачі справ: управитель зобов’язаний не пізніше дати припинення дії договору передати новому управителю або уповноваженій особі всю технічну документацію, список виконаних робіт, інформацію про аварійні ситуації й технічні несправності, дані бухгалтерського обліку доходів та витрат за три останні роки, майно, яке знаходиться в спільній власності мешканців будинку.

 
Моделі договірних відносин

Законом «Про житлово-комунальні послуги» передбачається, що до 01.05.2020р. кожен із нас, власників квартир, має укласти новий Договір на житлово-комунальні послуги, попередньо визначившись з моделлю договірних відносин. Зупинимося докладніше на тому, які існують моделі, в чому суть і перевага кожної з них

В законі йдеться про три моделі договірних відносин:

• індивідуальний договір,
• колективний договір,
• договір з колективним споживачем

Індивідуальний договір укладається безпосередньо між споживачем та виконавцем, тобто, між співвласником та постачальником. В такому договорі абонплата та плата за послугу регулюються уповноваженими на це органами влади, а от вартість за обслуговування мережі визначається за домовленістю сторін, оскільки є величиною ринковою. Такий варіант договору передбачає наявність трьох складових у платіжці:

• плату за послугу,
• абонплатуа,
• плата за обслуговування мережі.

Ця модель договору може виявитись трохи дорожчою, ніж дві інші. Але, оскільки мережі обслуговуються самим надавачем, то він є відповідальним і за якість послуги в помешканні. За таких умов споживач гарантовано отримуватиме якісну послугу. 

Колективний договір укладається від імені співвласників уповноваженою на такі дії особою (юридичною або фізичною). Це може бути управитель, голова правління ОСББ або ЖБК, тощо. В його обов’язки входить:

• розподілення показників лічильників між співвласниками,
• ведення обліку оплат,
• перерахунок коштів за комунальні послуги,
• передача інформації надавачеві послуги про боржників

Для перерахунку коштів уповноважена особа зобов’язана відкрити банківський рахунок із спеціальним режимом використання, гроші з якого можуть йти тільки за конкретним призначенням: оплата житлово-комунальних послуг.

Передача даних постачальнику про неплатників – особливо важлива функція уповноваженої особи. За законом, якщо надання інформації буде здійснено в десятиденний термін від дати отримання такого запиту, то всі проблеми з боржником надавач вирішує самостійно, не залучаючи до цього процесу ні управителя, ні ОСББ чи ЖБК.

За виконання всіх робіт в новому договорі визначається винагорода уповноваженій особі, яка узгоджується зі співвласниками будинку.

Обираючи колективний варіант договору, співвласники сплачуватимуть постачальнику тільки за спожитий обсяг. Тому така модель договірних відносин вигідна для послуг, які розраховуються за даними загальнобудинкових лічильників (тепло, вода). Далі уповноважений самостійно розподіляє обсяг спожитого. Контроль процесу розподілу, а отже розуміння, якими є фактичні витрати за спожиті комунальні блага - це основна перевага колективного договору.

Окремим питанням для співвласників залишиться обслуговування внутрішньобудинкових мереж: цим буде займатися управитель, ОСББ чи хтось інший? 

Договір з колективним споживачем – найвдаліший варіант для тих об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, де вдалося запровадити й підтримувати високий рівень платіжної дисципліни. Адже ОСББ, обравши таку модель договірних відносин, діє від власного імені й бере на себе відповідальність за своєчасність оплат. У випадку виникнення заборгованостей саме до ОСББ будуть застосовуватися санкції й боротьба з боржниками – це головний біль правління ОСББ. Варто розуміти, що без достатнього резервного фонду, коли ОСББ в змозі вчасно оплачувати за комунальні послуги, навіть якщо не всі співвласники є сумлінними платниками, такий варіант обирати ризиковано.

Однак, є й переваги: за таким договором співвласники сплачують тільки за спожиті обсяги. А боротьба з несумлінними платниками часто є ефективнішою у випадку, коли боржник є відповідальним перед своїм об’єднанням, по суті – перед своїм сусідом. ОСББ самостійно обирає варіанти впливу на свого боржника.

За Законом, споживачі одного й того ж будинку можуть обирати різні варіанти договорів для різних видів послуг. Проте на одну комунальну послугу обирається лише один варіант договору в будинку. Наприклад, якщо прийнято рішення стосовно укладання індивідуальних договорів, то стосуватиметься це усіх без винятку співвласників будинку.
 

Мій Дім Online в системі нових договірних відносин

Значною мірою гармонізувати процес переходу на нові договірні відносини допоможе програма Мій Дім Online. Переваги автоматизованого обліку є особливо актуальними, адже відкоригувавши раз вхідні дані, згідно обраної моделі договору, на виході отримаємо ефективний і грамотний облік. Можливість внесення корегувань, згідно змін законодавства та нових тарифів, забезпечить прозорість нарахувань. Можна значно спростити роботу бухгалтера, якщо, наприклад, винагороду управителя та його команди включити до вартості тарифу.
 

Мій Дім Online – це якісний інструмент, який здатен налаштувати робочі процеси організації, забезпечити їх швидке виконання, є чудовим засобом комунікації. При будь-яких змінах законодавства сервіс здатен налаштувати роботу таким чином, щоб залишатися надійним партнером керівнику організації, бухгалтеру, а для мешканця – великим помічником.
 
Отже, відповідаємо на питання: чому дата 01.05.2020р. така важлива для кожного власника квартир? Визначившись з формою управління свого будинку та обравши модель договору про надання житлово-комунальних послуги, споживачі гарантовано отримають безпеку та комфорт у своїх помешканнях. Адже Законом «Про ЖКП» гарантована взаємна відповідальність, а тристоронні договори (чого не було раніше) забезпечать виконання своїх обов’язків і споживачем, і надавачем, і управителем. Чітко прописані правила гри позбавлять нечесних гравців засобів маніпуляцій, а сумлінні виконавці матимуть тепло й світло в своїх оселях, регулярні оплати на своїх рахунках, чесно зароблену винагороду за виконану роботу.