Загальні збори членів ОСББ
Загальні збори членів ОСББ - невід'ємна частина життя будинку, в якому функціонує об'єднання. Важливо, щоб збори проходили ефективно та в рамках вимог закону України. Розглянемо, як правильно провести загальні збори ОСББ.
Щоб пояснити актуальність і необхідність загальних зборів членам ОСББ пропонуємо вдатися до алегорії. Нехай ваш будинок – це невеличка держава, мешканці будинку (співвласники) – народ, який заселяє цю державу, то загальні збори ОСББ – це всенародне віче, на якому приймаються всі основні рішення життєдіяльності народу. Можливо трохи пафосно, проте дуже наглядно. Кожен член ОСББ має зрозуміти, що конкретно його голос важливий, саме його «за» чи «проти» може стати вирішальним у прийнятті того чи іншого питання. А витратити годину часу раз на рік, погодьтесь, зовсім не складно.
Закон про збори ОСББ
Дуже стисло розглянемо основні вимоги законодавства про загальні збори ОСББ. Згідно Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» загальні збори - це вищий орган управління ОСББ. На таких зборах приймаються всі важливі рішення, які стосуються господарської діяльності будинку. Проводитися вони мають, що найменше, раз на рік. При стабільній роботі ОСББ цього абсолютно достатньо для того, щоб голова ОСББ міг відзвітувати про виконану роботу за минулий період і окреслити плани на майбутнє. До того ж в статті 10 вказаного закону регулюються питання, що належать виключно до компетенції загальних зборів і описана процедура їх проведення. Всі співвласники будинку, відповідно до статуту ОСББ і Закону України «Про ОСББ», повинні виконувати рішення, прийняті на загальних зборах.
Як провести загальні збори ОСББ?
На практиці це виглядає так: ініціативна група або, безпосередньо, правління ОСББ за 14 днів до ймовірної дати загальних зборів повідомляє про це усіх співвласників письмово під розписку або рекомендованим листом. Варто врахувати, що за рік співвласники можуть змінитися: хтось квартиру продає, хтось отримує у спадок, хтось купує для себе, хтось здає в оренду. Варіантів можливих змін багато. Тому робота ініціативної групи щодо оновлення інформації про власників квартир лишається актуальною. Раз на рік це доведеться робити.
Необхідно подбати про дату, час та місце проведення таких зборів, вони мають бути зручними для більшості можливих учасників. Вся інформація прописується в повідомленні для співвласників, а також: хто є ініціатором зборів, приблизний порядок денний, і т.п. Для кращого ознайомлення членів ОСББ ці дані можна роздрукувати в оголошеннях і розклеїти у під’їздах.
Якщо хтось із співвласників не може бути присутнім особисто, то він має право делегувати представника (із підтверджуючими документами), який голосуватиме від його імені. Присутні на загальних зборах членів ОСББ, обирають голову зборів і секретаря. Голова, власне, проводить збори: оголошує порядок денний, виступаючих, пропозиції і т.п., а секретар веде протокол загальних зборів ОСББ. Після обговорення кожного конкретного питання рішення приймаються відкритим поіменним голосуванням. Варто зазначити, що кожен співвласник під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення. Протокол зборів ОСББ (рішення) викладається письмово в загальному доступі для усіх членів ОСББ та засвідчується особистими підписами всіх, хто голосував. Зазначається також результат голосування: «за» чи «проти».
Якщо прийшли не всі
Іноді виникає ситуація, коли робота проведена, збори відбулися, але людей прийшло мало, не було кворуму і важливі й очікувані рішення не вдалося прийняти. Прикро, але вихід є. Ініціатори зборів протягом 15 календарних днів мають провести письмове опитування співвласників, які, з різних причин, не були присутніми на загальних зборах. Закон надає таке право. І тільки після цього проводять остаточний підрахунок голосів. Рішення загальних зборів ОСББ вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше ніж 50% голосів співвласників.
Маємо знати, що існує ряд питань порядку денного, рішення яких може бути прийнято виключно двома третинами голосів співвласників. До цього переліку належать:
- побудова допоміжних споруд;
- погодження процесів управління та користування спільним майном;
- кошторис і розмір внесків та платежів співвласників;
- передача в користування спільного майна (оренда);
- реконструкція, ремонт, роботи з підвищення теплоефективності будинку.
Як підвищити відвідуваність загальних зборів в ОСББ читайте в нашій статті.
Протокол загальних зборів ОСББ
Трохи докладніше обговоримо саме протокол загальних зборів ОСББ. Немає такої законодавчої норми, згідно якої цей документ має набути якоїсь конкретної форми. Проте для зручності й уникнення помилок рекомендується використовувати форму протоколу, затверджену наказом Мінрегіону від 25.08.2015р. № 203. Ця форма відповідає вимогам законодавства щодо вмісту протоколу.
Як уже зазначалося, співвласникам членам ОСББ повинна надаватися можливість ознайомитися з протоколом загальних зборів, отримати копію або виписки з нього.
Важливо розуміти, що правління ОСББ, згідно Закону «Про ОСББ», мусить надати члену ОСББ будь який документ про діяльність ОСББ для ознайомлення, але чітких правил, якими б зобов’язували правління ОСББ копіювати ті чи інші документи і направляти їх співвласнику не існує. Тому, отримавши необхідний документ, копію з нього член ОСББ робить самостійно. Ця процедура має бути прописана в Статуті ОСББ.
Адже відомі прикрі випадки, коли судами було відмовлено позивачам у витребуванні в ОСББ певних документів у вигляді копій. Таким є рішення Апеляційного суду м. Києва від 14.04.2016р. у справі № 761/35922/15-ц. Висновок суду: закон зобов’язує правління ОСББ тільки фізично надати документи для ознайомлення, а копіювання їх – то справа співвласника. Тому до голови правління ОСББ варто звертатися з заявою про надання можливості для ознайомлення з документами, а не вимагати копії з них. Тоді все відбуватиметься конструктивно і в рамках закону.
Запорука вдалих загальних зборів ОСББ
Алгоритм проведення загальних зборів ОСББ опрацьований. Здавалося б, далі все має працювати чітко й без відхилень. Але, навіть виконуючи всі перераховані правила і законодавчі норми, ніхто не забезпечений від поразки. Щоб цього не сталося на етапі підготовки до загальних зборів правління ОСББ та ініціативна група мають провести кропітку попередню роботу. Це роз’яснення співвласникам важливість тих питань, які мають обговорюватися на зборах, і в чому для будинку в цілому і для кожного мешканця перевага з позитивного (або негативного) голосування особисто його. Тобто, активна комунікація з членами ОСББ є запорукою вдало й ефективно проведених загальних зборів.
Якщо ОСББ це кілька сотень квартир, то роботи, здавалося б, не початий край. Але ж ніщо не заважає ініціативній групі скористатися допомогою добровільних помічників. Ними можуть виявитися активні пенсіонери. Мова йде про людей, які вже вільні від основної роботи, але ще мають сили, енергію і бажання бути суспільно корисними. І, погодьтеся, це той прошарок населення (у своїй більшості), яким до всього є діло. Мудрість, надана роками, підкаже їм як підступитися навіть до «проблемного» власника квартири.
Ще одна категорія населення, яка може бути корисною в даній ситуації, це люди, які тимчасово не працюють. Можливо, подібна робота для них виявиться настільки цікавою й ефективною, що буде сенс ввести такого помічника в штат ОСББ.
Важливим аргументом для вдало проведених зборів ОСББ є, власне, місце проведення. Можливо правлінню ОСББ доведеться «розщедритися» й орендувати приміщення спеціально для зборів. Добре, якщо у власності ОСББ є майданчик для подібних заходів. А якщо немає? Не варіант скликати людей із кількох сотень квартир під один із під’їздів і, стоячи (приблизно годину), приймати важливі для діяльності ОСББ рішення, голосувати, підписувати листки голосування і т.п. Є висока імовірність того, що навіть той, хто мав бажання прийти на збори, передумає.
Маючи чітку мету, діючи за законом, врахувавши всі нюанси й заручившись підтримкою мешканців будинку, правління ОСББ обов’язково виконає поставлену задачу. Загальні збори ОСББ пройдуть якнайкраще. Запорукою цьому є взаєморозуміння і взаємоповага між правлінням ОСББ і співвласниками в будинку. І, вертаючись до алегорії, у вашій державі, після всенародного віче, запанує мир, порядок і економічне процвітання.
